캐나다의 금리 인상으로 인한 모기지 성장 버클

Aug 19, 2023

(Bloomberg) -- 공격적인 금리 인상 속도로 인해 캐나다 최대 은행의 모기지 장부에 타격이 가해져 대출 증가율이 둔화되고 상환 기간이 길어지며 손상이 증가하고 있습니다.

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높은 차입 비용으로 인해 모기지 증가가 줄어들고 주택 구입을 희망하는 사람들은 방관하게 됩니다. 캐나다 왕립은행(Royal Bank of Canada)과 토론토-도미니언 은행(Toronto-Dominion Bank)을 포함한 국내 5대 대출 기관의 주택 대출 증가율은 회계연도 3분기에 4%로 둔화되었으며, 이는 전년 동기의 연간 성장률 9.8%와 비교됩니다.

한편, 5개 회사의 캐나다 핵심 은행 사업에서 손상된 대출 금액은 전년 대비 거의 두 배 증가했습니다. 상환 가능성이 낮은 채무 불이행 대출에 대한 회계 범주인 3단계 대출은 1년 전 7억 1,700만 캐나다 달러에서 7월까지 3개월 동안 거의 13억 캐나다 달러(9억 6천만 달러)로 늘어났습니다.

Royal Bank와 Toronto-Dominion은 각각 3억 200만 캐나다 달러와 2억 8500만 캐나다 달러로 가장 큰 3단계 총액을 기록했는데, 이는 두 거대 은행의 대출 장부가 더 크다는 것을 반영합니다. 그럼에도 불구하고 이 수치는 대출 기관의 전체 포트폴리오에서 작은 부분을 차지합니다.

노바스코샤 은행은 자본 사용을 전환하면서 의도적으로 모기지 증가율을 늦추고 있다고 말했습니다.

Scotiabank의 캐나다 은행 책임자인 Dan Rees는 "우리는 개시 시점에 고객 선택과 관련하여 더 엄격한 규율을 적용하고 있으며, 지금은 주택 시장이 더 부드럽고 느린 상황이기 때문에 해당 기준을 더 높게 끌어올릴 수 있는 좋은 시기입니다"라고 말했습니다. 이번 주에 전화 회의 중이에요. "우리는 또한 자본 사용과 관련하여 더욱 효율적으로 노력하고 있으며 갱신 시 고객 선택 취소를 대화의 일부로 활용하고 있습니다."

캐나다국립은행(National Bank of Canada) 분석가 Gabriel Dechaine은 이 전략을 통해 지난 2분기 동안 Scotiabank의 순이자마진, 즉 은행이 대출로 벌어들인 금액과 자금 조달로 지불한 금액의 차이를 개선해 왔다고 말했습니다. 그는 올해 초부터 캐나다 사업부의 모기지 잔고가 약 2% 감소했다고 말했습니다.

Dechaine은 고객에게 보낸 메모에서 최근 분기 동안 모기지 스프레드가 빡빡했기 때문에 하락 시점이 이상적이며 투자자들은 위험이 증가함에 따라 주택 대출 시장에 대한 노출 감소를 환영할 수 있다고 말했습니다.

다른 은행들은 모기지 위험에 대해 다른 접근 방식을 취했습니다. 일부는 발동 금리에 도달한 대출자에게 손을 내밀고 있습니다. 즉, 이자만 지불하고 대출 원금에 대한 진전이 없는 지점입니다. 은행들은 월 납부금이 너무 많이 오르는 것을 막기 위해 일시금 납부, 고정 금리 모기지 옵션 또는 모기지 상환 연장과 같은 솔루션을 제안하고 있습니다.

마지막 옵션은 Toronto-Dominion 및 Royal Bank 고객들에게 인기가 높았으며, 25년 이상의 상환 기간으로 모기지 비율을 높였습니다.

3분기에는 Royal Bank의 캐나다 주택 대출 중 43%가 상환 기간이 25년을 초과했습니다. 이는 캐나다 은행이 금리 인상을 시작하기 전인 2022년 1월의 26%와 전년 동기의 40%에서 증가한 수치입니다. Toronto-Dominion에서는 25년 이상 상환액 비율이 전년도 35%에서 48%로 증가했고, Canadian Imperial Bank of Commerce에서는 이 비율이 43%에서 47%로 증가했습니다.

아마도 CIBC에 대해 더 우려스러운 점은 12개월 내에 갱신될 장부상의 캐나다 모기지 370억 캐나다 달러(그 중 70억 캐나다 달러는 변동 가능)입니다. CIBC는 목요일 투자자 프레젠테이션에서 차입 비용이 상승함에 따라 변동 금리 모기지가 영향을 받으며 은행이 갱신이 필요한 차용자에게 상환액을 연장하겠다고 제안했다고 밝혔습니다. 모기지가 갱신되면 원래 기간 일정으로 돌아가므로 추가 지불이 필요할 수 있습니다.